美国房产闭眼入？华人置业要擦亮双眼，这四个地方不建议投资！
作者介绍:
长岛劳拉拉
生活在纽约的长岛劳拉拉是我们走啦/北美他乡专栏作者，她是一个环游世界的旅游达人，疫情期间为我们提供了很多全球疫情信息。我们特别喜欢她的“局外视角”，今天她就中美房价与我们分享了一些作为长期居住在美国的华人的看法。
如果今年你想投资买房
不难发现今年的贷款利率非常的低
贷款犹如白菜价
有很多买家成军结队的
去加价抢一套House
今天我们就稍微泼几下冷水
来讲讲在美国今年有哪些城市的房产
不 能 碰 ！
在我们中国人的印象里
买房是一件稳赚不赔的生意
但是其实事实不是这样的
因为这边（美国）的房价完全是由
市场的情况调控
所以是有可能由于供应关系的不平衡
导致房价的下跌
▲纽约房价近15年的起起伏伏
今天我们就来讲讲美国
今年跟明年有哪四个城市
我们不建议投资
看看你所在的城市是不是中招了
我们先提一个问题
决定房价的关键要素是什么呢
大家来思考一下
相信这个问题答案很多人都知道
那就是供求关系
供给跟需求
这两个因素决定了房价的走向
需求指的是这个地方有多少
新进来的人口
包括新产生的就业
供给就是说今年
的开发商新建多少套房子
今天我们从这两个角度来说一下
为什么这四个城市我们不建议今年投资
第一个城市我们先来
介绍一下它的外在条件
也许能猜出这个城市的名字
这个城市它的住房需求非常旺盛
有很多的工作机会
还有新的人口涌入
原因是因为大量的互联网公司
从其他地方搬迁于此
但是有很多人很早看到这个趋势
房地产商更是如此
他们看到需求之后
就大量的开发新楼盘
导致新楼盘开发的速度
要远高于新人口流入的速度
这个地方相信大家知道就是
Austin Texas
我们一起来看看这张图
这张图显示了Austin
每年新建房屋的数量
跟美国平均地区新建房屋的数量
可以看出Austin的数值比美国的
平均值高出了2.56倍
这张图表示了
新房跟总房子数量的比例
Austin的比例大概是4.6%左右
它的这个水平相当于Nashville的1.5倍
相当于phoenix的2.1倍
相当于Denver的3倍
所以过度的房屋建设
使这个地方的这个供远大于求
在这种情况下
房价的虚高的泡沫可能慢慢会挤破
面临Austin之后很可能是房价的下跌
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下一个地方是Austin的反面
它有非常低的需求量
同时也有非常低的供给量
因为这两年它没有人口增长
就业率也在逐渐的下降
这个地方就是New Orleans（新奥尔良）
Orleans是一个
旅游业服务业主导的一个城市
在2020年受到了Covid的打击
它的整体的就业率下降了10%
我们来看这个表格
New Orleans的整个的经济跟人口
从2005年
Hurricane Katrina（飓风）之后
其实就已经受到了非常严重的打击
在这十几年非常缓慢的恢复
但是我们能看到这15年到17年之间
它的经济跟总人口
非但没有恢复到05年之前
反而还在下降
所以这个我们就能预测出这个城市
可能未来的经济 包括人口
包括房价都会成一个下跌的趋势
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下一个我要讲的市场
可能大家最熟悉不过了
它跟New Orleans有点像
也是因为受到Covid的影响
它的整个的经济跟城市的活力
被榨干的一干二净
相信这个城市肉眼可见的房价下跌
也是大家预料到的
这个城市就是
纽约市New york city
▲美国纽约时报广场上空荡荡
但是纽约州其实是一个很广阔的土地
包括像Buffalo
包括像Rochester、Syracuse
很多很多大中小的城市
所以这个不要混淆
因为New york city这一年受到了很多次
大规模的Lockdown（封锁）
以及说餐厅不能堂食
以及旅游业受到的重创
纽约市在这一年经历了大规模的人口流失
原因是因为去年因为Covid的原因
失业率达到了10%以上
我们可以对比一下这个数字
跟08年09年经济危机时候的情况
08年09年的失业率
只有3% 4%左右
所以看到纽约市确实因为Covid的影响
经济受到了重创
因此大家肉眼可见这个地方的房价
进行了断崖式的下跌
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第四个城市跟纽约有一些可比之处
因为Covid的影响大规模的工作岗位流失了
所以很多人在从这个地方搬迁
很多人抱怨这个地方的房子太贵了
就有些Zipcode（平均价）达到了
300万500万以上
这个地方就是Los Angeles
我们来看这样一张图
为什么这张图这么红呢
因为它所显示的是这个
Value to income ratio就是说
房子的总价除以人平均的年收入
我们可以看到很多平均价
ratio已经达到了17 18
也就是说你要大概
不吃不喝工作17年
才可以买得起这么样一套房子
刚才那张图也提醒大家
这些 ratio非常高的地方
并不仅仅是那些很fancy的
海边的房子
它也包括以前非常ghetto
包括就是downtown的一些地区
所以说很多人认为洛杉矶的
房价是不合理的
所以这也是今年跟明年
大家需要避开的一个城市
也是好奇心的驱动
我就查了一下中国的平均的ratio
跟美国的ratio
跟英国的ratio它的对比是怎么样
我看到了一个非常惊人的数字
这个数字就是
中国从1线到18线的城市
它的平均值的ratio
是浮动在10到18区间
大家刚刚听到说洛杉矶的一些
很夸张的房子大概的 ratio是17
所以中国整体1线城市到18线城市的这个
平均值大概跟最夸张的LA(洛杉矶）差不多
我们再来对比一下
一线城市上海跟纽约
看到这个数字我非常欣慰
我生活在纽约
但是看到上海的话
它大概是需要35年的时间
买到一套比较Average的房子
在纽约那里大概花
10年的时间就可以买到一套房子
虽然说这两个数字听起来都很高
但是我们这边至少可以做这样一个对比
今天的内容就分享到这儿
see you next time
